SHARE AND LIKE THIS POST
Membeli secara ‘mark-up‘ berlebih-lebihan untuk tujuan mendapatkan pulangan tunai (‘cash-back‘) adalah berisiko jika anda tiada kekukuhan dari segi kewangan dan tidak faham apa yang anda lakukan.
 
Tidak semua hartanah akan mengalami kenaikan harga lebih-lebih lagi jika harga jualan akibat ‘mark-up‘ sudahpun jauh lebih tinggi dari nilai pasaran.
 
Cash-back‘ yang anda perolehi tersebut mungkin hanya duit anda sendiri yang ‘dipinjamkan’ dengan kadar faedah.
 
Apabila tidak berlaku kenaikan harga, ‘cash-back‘ telah habis digunakan maka bermulalah situasi panik lebih-lebih lagi apabila berlaku penurunan harga akibat lebihan bekalan. Ini banyak berlaku ke atas apartment servis dan ketika ini lelongan jauh di bawah harga jualan telah berlaku akibat daripada ‘mark-up‘ dan ‘cash back‘.
 
Peluang pembelian tanpa deposit, jika ada perlu diteliti sama ada harga tersebut sesuai dengan pasaran atau dinaikkan berlebihan untuk ‘cash back‘. Sebaiknya jangan ambil ‘cash back‘ jika anda tiada tujuan yang positif dan tukarkan kepada pinjaman dengan margin rendah, contohnya 80% supaya komitmen anda lebih rendah dan dalam masa yang sama pinjaman lebih mudah diluluskan.
 
Contoh:-
 
Projek A menjual sebuah apartment dengan harga RM1,000,000 dan pembeli tidak perlu membayar sebarang deposit dan boleh memperolehi pulangan tunai (cash back) sebanyak RM100,000. Harga sebenar jualan yang ditawarkan adalah RM800,000.
 
Berdasarkan pinjaman 90%, pembeli akan memperolehi pinjaman RM900,000 dan lebihan ditolak kos lain akan dikembalikan kepada pembeli. Katakan kos berkaitan pembelian seperti Perjanjian Jualbeli, Pinjaman, Pindahmilik, Duti Setem semua ditanggung pemaju, maka pembeli masih boleh memperolehi RM100K tersebut.
 
Dalam kes ini, pembeli sebenarnya mempunyai pilihan untuk hanya mendapatkan pinjaman 80% dari harga SPA iaitu RM800K tanpa mengambil tunai RM100K. Tetapi disebabkan tertarik dengan tawaran tunai tersebut dan kononnya harga akan terus meningkat maka pembeli memilih untuk pinjaman 90% dan mengambil tunai RM100K.
 
Tempoh 2-3 tahun pembinaan berlalu dengan harapan harga meningkat. Dan RM100K dibelanjakan untuk perkara lain.
Apabila apartment tersebut siap, terdapat beratus unit lain di kawasan yang sama perlu bersaing untuk dijual semula, disewakan atau sesetengahnya berharap pada AirBnb.
 
Maka bermulalah persaingan dan terdapatlah unit-unit yang tidak berjaya disewakan serta banyak lagi yang belum terjual oleh pemaju.
 
Harapan untuk menjual semula pada harga lebih tinggi hanya tinggal harapan. Prospek pembeli baru mempunyai lebih banyak pilihan untuk mendapatkan harga sama ketika dibeli dahulu daripada pemaju dan juga daripada pemilik lain.
 
Dengan wujudnya persaingan tersebut, sebahagian pemilik mula menurunkan harga. Sebahagian lagi tidak dapat meneruskan bayaran ansuran dan terdapat beberapa unit sudahpun dilelong dibawah harga belian (SPA), lebih rendah daripada RM900K.
 
Lelongan pada harga rendah ini mewujudkan lebih tekanan kepada pemilik yang ingin menjual pada harga lebih tinggi dari SPA (RM1,000,000) dan biasanya ia akan menjadi semakin sukar.
 
Akhirnya sebahagian pemilik yang tidak dapat bertahan, pasrah bahawa harga lelongan semakin rendah dan begitu juga harga di pasaran sekunder. Dan terjadilah kes muflis.
 
Kes seperti ini kini banyak terjadi pada masa ini dan semoga menjadi iktibar.
 
Bukanlah pembelian tanpa deposit itu tidak bagus. Tetapi ramai yang tidak faham risiko yang mungkin terjadi dan gagal melihat potensi yang bakal berlaku sebelum pembelian. Anda perlu melihat secara menyeluruh projek berkenaan, projek sekitarnya dan faktor-faktor lain sebelum membeli, bukan sekadar dikaburi oleh pulangan tunai dan ‘harga hartanah akan tetap naik.
 
Sekian. Semoga kita lebih berhemah dalam membeli rumah.  
Comment

BERI MAKLUM BALAS