SHARE AND LIKE THIS POST
Gambar: Property Insight

Sedikit Rumusan Perbincangan Antara 2 Pakar Hartanah di Property Insight pada 26 April 2020.

Sesiapa yang belum menonton perbincangan yang saya maksudkan di Property Insight FB semalam boleh menontonnya semula di page berkenaan.  Anda yang telah  menonton saya pasti anda memperoleh banyak maklumat, nasihat dan pendapat yang mungkin anda boleh bersetuju atau sebaliknya.

Siapakah panelis program bual bicara tersebut?

2 orang panelis yang dijemput merupakan pakar dalam bidang masing-masing:-

  1. Dr Earnest Cheong (DEC) – seorang penilai dan konsultan hartanah berdaftar dan berpengalaman lebih 40 tahun dan mempunyai firma konsultansi Ernest Cheong PTL Chartered Surveyors.
  2. Faizul Ridzuan (FR) – seorang pelabur hartanah yang berpengalaman lebih 15 tahun dan merupakan pemilik FAR Capital.

Berdasarkan dua rekod ini tidak dinafikan kedua-duanya memang layak untuk memberikan pendapat masing-masing dalam isu yang sedang hangat diperbincangkan sekarang dan juga topik perbincangan program tersebut “Hell or Heaven In Property Market In The Next 2 years?”.

Pasaran Hartanah Semasa berbanding Kegawatan Ekonomi Sebelum ini.

DEC berpendapat pengguna pada masa ini tiada simpanan yang cukup berbanding kegawatan yang berlaku semasa 1997-1998. Krisis hari ini melanda secara menyeluruh berbanding krisis sebelum ini. Beliau menjangkakan banyak perniagaan kecil akan gulung tikar akibat daripada PKP di mana kerugian yang ditanggung adalah sebanyak RM6.2Billion setiap hari sepanjang PKP berjalan.

FR pula menyatakan Malaysia berada di dalam situasi yang lebih baik berbanding kebanyakan negara lain pada masa ini dalam menangani wabak Covid-19.  Kemungkinan Malaysia boleh keluar lebih awal dari kegawatan ekonomi dan unjuran awal KDNK dari IMF dan Bank Dunia pada 5.8%-9% juga nampak positif dan memberikan keyakinan kepada beliau. FR juga bersetuju bahawa krisis pada masa ini memberi kesan pada semua pihak dan tiada siapa pun yang tidak terkesan dari kegawatan ekonomi yang melanda sekarang.

Saya bersetuju dengan DEC bahawa majoriti rakyat pada hari ini tidak mempunyai simpanan yang cukup.  Berdasarkan kajiselidik awal semasa PKP terdapat lebih 70% yang berkerja sendiri hanya mempunyai simpanan untuk sebulan dan lebih kurang 80% majikan dan pekerja swasta hanya mempunyai simpanan yang boleh bertahan sehingga 2 bulan sahaja.

Perkongsian Data dan Maklumat Hartanah

Masing-masing berkongsikan data dari sumber yang sama iaitu NAPIC/JPPH untuk data berkaitan hartanah tetapi agak unik apabila persembahan menunjukkan angka yang berbeza.  Untuk makluman, bagi analisis pasaran hartanah Malaysia sumber yang biasa digunakan untuk data-data hartanah adalah dari NAPIC/JPPH. Data-data lain biasanya adalah dari Bank Negara.

Untuk perkara ini, FR memberikan presentasi yang lebih jelas dan jitu dan saya lihat beliau mempunyai kelebihan dalam memberikan pemahaman yang lebih kepada audience berdsaarkan komen yang diberikan.  Komen-komen juga memberikan reaksi positif terhadap apa yang dikongsikan dan lebih terkini.

DEC memberikan fokus tambahan kepada pasaran pra-kegawatan 1997-1998 dan cara penyampaian nampak tidak berjaya menarik perhatian penonton mungkin kerana cara penyampaian atau kerana majoritinya berumur sekitar 30an – 40an dan tidak merasakan zaman berkenaan relevan dengan mereka.

Harga Rumah Akan Turun 70%?

Sebelum program ini, DEC pernah mengeluarkan kenyataan bahawa harga hartanah akan menurun sekurang-kurangnya 70% dalam wanwancara beliau bersama akhbar cina Oriental Daily. DEC ditanya tentang bagaimana beliau boleh berpendapat harga rumah akan jatuh 70%. Kenyataan beliau berkenaan penurunan harga sebanyak 70% menimbulkan sentimen negatif, di mana ramai dikalangan penonton yang tidak bersetuju dengan pendapat beliau.

DEC memberikan contoh, sekiranya ada sebuah rumah dibeli pada harga RM1juta pada tahun 2019 dan pemilik tersebut terkesan akibat situasi sekarang (kehilangan pendapatan) dan ingin menjualnya.  Jika ada pembeli yang mampu membeli hanya menawarkan beliau pada harga RM300K berdasarkan kemampuan pembeli pada masa sekarang dan penjual menerimanya maka itu diterima sebagai harga pasaran (konsep willing buyer-willing seller).

Saya melihat contoh yang diberikan adalah berdasarkan andaian semata-mata dan tiada fakta diberikan. Jika benar ada, transaksi tersebut juga tidak menepati ciri nilai pasaran kerana wujud tekanan ke atas penjual dan mungkin hanya 1 transaksi sedemikian dan tidak mewakili majoriti penjualan atau transaksi hartanah yang sama.

DEC juga memberikan contoh lain di mana menyatakan terdapat unit di Mont Kiara dilelong pada harga 60% di bawah harga belian (SPA) dan tiada pembida.

Saya tidak menafikan memang terdapat sekarang ini apartment yang dilelong serendah itu dan anda boleh lihat sendiri di portal lelongan awam.  Puncanya… ‘mark-up’ harga semasa beli untuk mendapatkan margin pinjaman tinggi atau dalam sesetengah keadaan mendapatkan tunai dari pembelian.

Oleh itu, pada pendapat saya kenyataan beliau penurunan harga sekurang-kurangnya 70% dilihat tidak wajar dan tidak boleh diambilkira sebagai jangkaan penurunan harga atau nilai secara keseluruhannya dan boleh menyebabkan situasi panik kepada sesetengah pemilik rumah.  Namun demikian kegagalan penonton untuk melihat secara lebih meluas untuk contoh yang diberikan juga perlu diperbetulkan dan serangan ke atas DEC juga saya lihat tidak wajar.

FR dalam situasi ini nampak jelas tidak setuju dengan kenyataan DEC dan menyatakan tidak akan ada hartanah di Mont Kiara yang akan turun sebanyak 60% dari Nilai Pasaran dan menekankan perbezaan antara harga belian dan nilai pasaran.

Saya bersetuju dengan kenyataan FR – memang hampir tidak wujud penurunan harga 60% dari NILAI PASARAN.

Tetapi saya fikir contoh (andaian) yang diberikan oleh DEC adalah lebih merujuk kepada harga belian dan bukan nilai pasaran. Oleh itu, saya fikir kedua-dua panelis ada point dalam memberikan pendapat masing-masing.

Berapakah Hutang Isi Rumah?

FR menyatakan data beliau menunjukkan 40-45%.
DEC terdahulu menyatakan ianya melebihi 80%.

Untuk soalan ini saya bersetuju dengan DEC.  Kerana pada masa ini berdasarkan Bank Negara hutang isi rumah Malaysia berbanding KDNK adalah 82.7% pada akhir 2019.
Mungkin FR boleh jelaskan rekod beliau berbanding pendapatan isi rumah masing-masing atau bagaimana.

Ekonomi vs Harga Rumah
Kedua-duanya bersetuju harga rumah akan meningkat seiring dengan situasi ekonomi yang stabil dan baik.

Berdasarkan rekod, Indeks Harga Rumah meningkat apabila kadar faedah menurun. Kadar faedah akan diturunkan apabila ekonomi perlahan untuk menggalakkan perbelanjaan dan seterusnya juga meningkatkan pembelian rumah.

Berapakah Harga Rumah Yang Mampu atau Layak Dibeli?

DEC berkongsi bagaimana mereka yang berpendapatan isi rumah dalam 3 kategori iaitu RM14,000, RM8,000 dan RM3,000 sebulan layak atau sebaliknya membeli rumah di Lembah Klang. Beliau menunjukkan contoh-contoh pengiraan berdasarkan keperluan semasa sesebuah keluarga pada 2013, 2015 dan 2018 dan bagaimana seorang yang layak membeli rumah pada 2013 atau 2015 tidak layak untuk membelinya pada 2018 atau pada masa sekarang.

DEC menunjukkan mereka yang berpendapatan isirumah RM14,000 juga sebenarnya tidak layak untuk membeli rumah pada 2018 dan masa sekarang selepas ditolak komitmen atau keperluan asas lain berdasarkan harga rumah sekarang di Lembah Klang. DEC menunjukkan bagaimana kos sara hidup sekarang yang tinggi dan harga rumah diluar kemampuan menjadikan sukar untuk majoriti rakyat memiliki rumah pada hari ini.

FR pula sebaliknya menyatakan beliau mempunyai klien dengan pendapatan RM4-5K membeli apartment di Mont Kiara serta berkongsi dapatan kajian di mana nisbah Purata Harga Rumah kepada pendapatan isi rumah adalah ‘sihat’ di mana di Kuala Lumpur ianya hanya lebih kurang 30%.  Beliau juga memberikan contoh di mana Johor mengalami lebihan bekalan yang tinggi disebabkan median purata harga rumah yang dibina dan tidak terjual melebih pendapatan isi rumah.

Bagaimana ianya boleh sangat jauh berbeza?

Saya melihat pendekatan kedua-duanya adalah dari perspektif yang berbeza dan dalam keadaan ini bukan isu siapa salah atau siapa betul.

DEC mungkin lebih kepada pendekatan yang konvensional dan berhati-hati yang sesuai untuk mereka yang membeli untuk tinggal sendiri untuk jangka panjang, tidak mahu mengambil risiko tinggi apabila berlaku kehilangan pendapatan dan lebih konservatif.  Apa yang beliau kongsikan adalah lebih ‘mengikut buku’ atau panduan tentang kelayakan seseorang patut atau layak membeli rumah.

Sebaliknya, sebagai seorang pelabur yang faham pasaran hartanah primer, FR lebih kepada pendekatan ‘layak’ untuk membeli disamping menerapkan 7 ciri atau peraturan yang perlu dipatuhi oleh pelabur sebelum membeli sesebuah rumah. 

Ianya juga tentang mencari peluang bagaimana seseorang boleh berjaya mendapatkan pinjaman dan boleh membeli rumah.  Faktor DSR itu penting tetapi mungkin dalam sesetengah keadaan pembeli yang tidak melakukan semakan kemampuan diri atau mengambil berat tentang risiko secara mendalam dan jangka panjang boleh terperangkap.

Membeli Rumah dengan Harga ‘Mark-up’ dan ‘Cash-Back’

Membeli rumah tanpa deposit menjadi idaman setiap pembeli pada hari ini. Justeru itu, pemaju menggunakan kaedah ini dalam menarik pembeli masuk ke dalam ‘perangkap’ mereka.

Persoalan yang timbul adalah adakah pembelian tersebut benar-benar tanpa sebarang kos atau semuanya telah dimasukkan bersama ke dalam harga yang jauh lebih tinggi dari nilai pasaran.

Sesetengah pemaju juga menawarkan ‘Cash back’ atau pulangan tunai untuk pembeli mereka. Ramai pembeli yang mengambil peluang ini untuk mendapatkan tunai apabila membeli rumah.

Apakah pendapat kedua-dua panelis tentang isu ini?

DEC sangat menentang keras perkara ini dan menyatakan ianya bercanggah dengan Akta Kontrak di bawah Seksyen 24(c), (d) dan juga 25.  Pembelian secara mark-up untuk mendapatkan pinjaman lebih tinggi menurut DEC adalah suatu penipuan dan perjanjian tersebut sebenarnya boleh terbatal disebabkan wujudnya pihak yang ‘cedera’ atau tertipu akibat dari kontrak tersebut iaitu pihak pembiaya.

Beliau juga meyatakan pada masa ini terdapat banyak kes di mana mereka yang membeli melalui ‘mark-up’ sama ada untuk mendapatkan pinjaman tinggi atau pulangan tunai kini terperangkap kerana tidak mampu untuk membayar semula akibat jaminan pulangan yang tidak dipenuhi.

FR pula mengakui beliau sendiri membeli hartanah tanpa modal tetapi bersetuju bahawa pembelian secara ‘mark-up’ untuk keuntungan jangka pendek atau bergantung kepada jaminan pulangan adalah berisiko jika pelabur gagal mematuhi 7 ciri yang beliau gariskan sebelum membeli.

Kedua-dua mereka mengakui bahawa pada masa ini sudah terdapat kes di mana ada yang cuba atau ingin membunuh diri akibat kegagalan untuk membayar semula hutang pinjaman dan dikejar pembiaya/bank.

Pendirian saya tentang ini adalah jelas sejak dahulu.  Setiap bakal pembeli atau pelabur perlu faham apa yang ingin mereka beli, situasi kewangan mereka serta risiko yang diambil.  Saya juga berpendapat sesetengah pemaju telah melangkaui had-had yang sepatutnya dalam penjualan sehingga sanggup melakukan ‘mark-up’ harga yang jauh terlalu tinggi di mana sesetengahnya sehingga 50% lebih tinggi dari harga sebenar semata-mata untuk memberikan ‘cash back kepada pembeli’ seperti dinyatakan DEC.

Saya telah konsisten dari dahulu lagi bahawa setiap pembelian rumah baharu juga wajib dibuat penilaian (atau bank sendiri menetapkannya) untuk mengurangkan risiko penjualan harga yang sangat tinggi seperti berlaku sekarang.  Apabila berlaku lelongan pada harga jauh di bawah jumlah pinjaman, bank sendiri yang akan menanggung kerugian di samping harga jualan yang tinggi telah melonjakkan harga pasaran rumah sekunder pada paras yang lebih tinggi.

Adakah pasaran hartanah akan menurun dalam masa 2 tahun?

FR menerangkan secara terperinci faktor yang mempengaruhi pasaran hartanah dan nilai pasaran. Beliau menyentuh faktor-faktor yang mempengaruhi yang dibahagikan antara faktor makro dan mikro. Antaranya KDNK, kadar faedah, peluang pekerjaan, permintaan dan lain-lain. Tonton rakaman tersebut untuk senarai faktor-faktor ini.

FR juga menyatakan beliau berasa sedikit pelik kerana melihat dua set data yang berlainan antaranya dengan DEC.  FR juga dengan rendah diri berkata secara akademiknya beliau tidak layak dan berkongsi pendapat hanya sebagai seorang pelabur yang melabur selama lebih 15 tahun. Walau bagaimanapun FR memberikan perkongsian yang sangat jelas apa yang beliau jangkakan dalam masa 2-3 tahun akan datang.  Antaranya pembelian sub-sale dan lelongan awam akan sangat terkesan disebabkan ianya memerlukan kos pembelian yang tinggi berbanding pembelian dari pasaran primer (rumah baharu dari pemaju). Beliau juga menasihatkan pembeli untuk membeli dengan tanggungjawab. FR melihat Malaysia mempunyai peluang yang baik untuk pulih dengan lebih cepat berdasarkan perkembangan kerajaan menangani wabak Covid sekarang, jangkaan berdasarkan kegawatan lepas dan respons yang positif dari IMF dan Bank Dunia.

DEC pula menjangkakan pasaran hartanah dan ekonomi Malaysia hanya akan pulih selepas 3 tahun. Beliau lebih kepada menekankan tentang pentingnya untuk kebanyakan orang yang terkesan sekarang untuk kembali pulih seperti biasa dan meneruskan kehidupan.  Ianya tidak penting tentang berapa rendah kadar faedah pinjaman sekarang kerana jika seseorang itu tiada simpanan atau pendapatan maka kadar feadah yang rendah adalah tidak bermakna kerana mereka tetap tidak boleh membeli.

DEC juga memberi penekanan kepada bakal pembeli bahawa perlunya untuk memastikan bahawa mereka mampu untuk membayar ansuran bulanan mereka untuk sepanjang tempoh 30 tahun pinjaman dan bukan semata-mata layak membeli sekarang.

Kesimpulannya..

Program bual bicara dari Property Insight ini benar-benar menarik perhatian saya kerana amat sukar sebenarnya untuk kita dapat lihat seorang pelabur hartanah yang tegar dan agresif dapat berada bersama dengan seorang konsultan hartanah yang agak ‘konservatif’ dan menasihatkan apa yang sepatutnya diketahui oleh majoriti orang yang memilih untuk membeli rumah untuk jangka Panjang dan bukan yang jenis mengambil risiko dalam pembelian.

Pada pendapat saya kedua-dua pendapat dan perkongsian harus dihormati tidak kira anda memilih untuk berada di pihak mana kerana kedua-duanya mempunyai perspektif yang berbeza dan berkongsi pendapat dari perspektif masing-masing.

Sekiranya anda merancang untuk menjadi seorang pelabur hartanah, anda perlu ada sifat dan ciri-ciri yang betul untuk memastikan pembelian anda adalah dirancang sebaiknya dan bukan sekadar ikut-ikutan serta faham risiko yang bakal ditanggung atas tindakan anda.

Sekiranya anda hanya merancang untuk membeli rumah untuk kediaman sendiri dan mungkin itulah satu-satunya pembelian anda atau mungkin yang kedua untuk sepanjang hidup anda, ambillah jalan yang lebih selamat dan kurang risiko serta mengambilkira kemampuan semasa dan jangka panjang.  Mungkin ini lebih memberikan ketenangan kepada anda.

Apapun pilihan di tangan anda.  Sekian.

Mohd Khairul.

Comment

BERI MAKLUM BALAS