Kaveat… satu terma yang agak biasa di dengar dalam urusan jual beli tanah… terutamanya jika ianya melibatkan hartanah lelong, tanah kosong dan kadangkala juga rumah kediaman. Nama kaveat ni pun kadangkala seolah-olah berhantu apabila didengari kerana ramai tidak menyukainya..
Ramai yang cuba untuk mengelakkan dari berurusniaga dengan hartanah yang mempunyai kaveat tetapi apa yang saya ingin bincangkan di dalam artikel ini adalah perlukah kita menolak semua urusniaga (tujuan membeli) jika wujud kaveat atas hartanah tersebut – walaupun kita suka hartanah berkenaan dan mungkin ianya terletak di lokasi yang strategik atau mungkin juga di kawasan yang sukar didapati?
Di dalam artikel ini saya tidak akan membincangkan secara mendalam apa itu kaveat dan jenis-jenisnya kerana ianya telah banyak diterangkan.. malah di blog ini juga pernah saya buat satu artikel pendek tentang kaveat. ย Lihat artikel “Apa maksud kaveat”ย Di Sini.
Apa yang ingin dibincangkan adalah perlukan kita membatalkan niat untuk membeli sesuatu hartanah apabila mengetahui wujudnya kaveat atas hartanah tersebut. Untuk tujuan perbincangan ini juga, saya lebih menjuruskan kepada ‘kaveat persendirian’ berbanding kaveat-kaveat lain kerana kaveat persendirian merupakan kaveat yang paling biasa ditemui dalam sesuatu dokumen hakmilik kerana ianya boleh didaftarkan oleh sesiapa sahaja yang mempunyai ‘kepentingan’ ke atas hartanah tersebut, contohnya pemilik, pembeli, waris, dan lain-lain.
Berdasarkan pengalaman saya mengendalikan jual beli dan lelongan hartanah yang ada kaitan dengan kaveat, tidak semuanya berakhir dengan pembeli mengalami kesukaran untuk mengeluarkan kaveat dari hartanah tersebut. Ianya bergantung kepada berapa serius atau tahap komplikasi yang melibatkan kaveat tersebut dimasukkan oleh individu. Antara yang paling bermasalah yang pernah saya temui adalah perselisihan faham di antara waris ke atas hartanah tersebut di mana seorang daripada waris yang tinggal di rumah berkenaan (milik abangnya) menuntut hak ke atas rumah tersebut dan di dalam masa yang sama anak kepada abang (pemilik) mahukan bank meneruskan lelongan ke atas rumah tersebut untuk melangsaikan baki hutang yang ada (pemilik/peminjam tidak mempunyai MRTA). Akibat daripada pertelingkahan dan perselisihan ini, kaveat persendirian telah dimasukkan oleh adik kepada pemilik untuk menghalang urusniaga daripada dilakukan atas alasan beliau mempunyai hak sebagai waris. Dipendekkan cerita yang mana sebenarnya memakan masa bertahun-tahun melalui proses perbicaraan mahkamah.. bank akhirnya telah mendapatkan perintah mahkamah untuk lelongan bagi melangsaikan hutang dan adik (plaintiff) yang memfailkan saman dan kaveat tersebut gagal dalam tuntutannya.
Berbanding kes rumit di atas, terdapat juga kes-kes biasa yang mana kaveat persendirian didaftarkan oleh pembeli atas tujuan perlindungan hak yang mereka. Biasanya adalah untuk tujuan menyelesaikan urusniaga pembelian dan mengelakkan hartanah tersebut dijual kepada orang lain. Terdapat kes di mana pembeli gagal untuk menyelesaikan pembelian tersebut dan menurut perjanjian jual beli antara mereka deposit akan hangus dan keveat perlu dibatalkan. Dalam kebanyakan kes pembelian, kaveat tidak dibenarkan untuk didaftarkan oleh pembeli untuk melancarkan urusniaga pindahmilik – dapatkan nasihat peguam anda berkenaan perkara ini.
Sebagai bakal pembeli, kadangkala agak sukar untuk mengetahui isu disebalik kaveat yang dimasukkan namun satu perkara yang jelas di bawah Sek. 326, KTN adalah “Dalam tempoh 2 bulan dari tarikh notis diterima, pengkaveat hendaklah mendapatkan perintah Mahkamah bagi melanjutkan tempoh kaveat persendirian.”
Ini bermakna jika pengkaveat tidak mendapatkan perintah mahkamah maka kaveat tersebut akan dibatalkan.
TETAPI…. jika pengkaveat mendapatkan perintah mahkamah untuk lanjutan maka kebarangkalian besar adalah kaveat tersebut akan berlanjutan untuk tujuan perbicaraaan.
Sebagaimana contoh yang saya berikan dalam kes perselisihan keluarga di atas, perbicaraan telah mengambil masa yang panjang kerana plaintiff (pengkaveat) telah membuat rayuan di Mahkamah Rayuan dan seterusnya ke Mahkamah Persekutuan. Ini menunjukkan di dalam kes-kes yang rumit seperti perselisihan keluarga, lembaga pengarah (antara kes panjang lain yang saya temui) dan kes harta pusaka, ada kemungkinan ianya akan mengambil masa yang panjang untuk diselesaikan. Oleh itu, jika anda tidak sanggup menunggu untuk sesuatu yang tidak pasti, sebaiknya elakkan untuk membeli hartanah yang mempunyai kaveat sebegini. Anda boleh mendapatkan peguam anda atau di dalam kes lelongan, menyemak terus dengan peguam bank tentang isu yang wujud jika terdapat kaveat di atas hartanah tersebut.
Untuk kes-kes yang lebih mudah, seperti dalam contoh lain di atas, saya syorkan anda supaya pertimbangkan untuk meneruskan pembelian anda jika anda benar-benar menyukai hartanah tersebut atau anda tahu sememangnya sukar untuk mendapatkan hartanah serupa yang dijual di kawasan tersebut. Mungkin tempoh menunggu untuk membatalkan kaveat tersebut masih berbaloi untuk anda pertimbangkan berbanding hartanah yang bakal anda beli tersebut.
Satu nasihat saya… ketahui sebab kaveat tersebut didaftarkan sebelum anda membeli hartanah yang mempunyai kaveat kerana tidak semuanya sukar untuk diselesaikan namun dalam masa yang sama… ada juga risiko yang mungkin besar untuk anda pertimbangkan.
Artikel ini adalah berdasarkan pendapat peribadi saya sahaja dan tidak seharusnya dijadikan satu-satunya rujukan untuk anda dalam membeli hartanah yang mempunyai kaveat. Sila dapatkan nasihat lanjut dengan peguam anda untuk pembelian hartanah yang mempunyai kaveat.
Proses Pemotongan/ Pembatalan Kaveat Persendirian
- Borang 19H
- Surat Permohonan Rasmi
- Carian Persendirian Hakmilik berkaitan
- Salinan Kad Pengenalan
- Bayaran Fi (berbeza mengikut negeri)
- Tempoh pemotongan kaveat ini adalah 60 hari dari tarikh notis pemotongan disampaikan kepada pengkaveat.
- Jika penyampaian notis tidak berjaya, tambahan 30 hari lagi diperlukan untuk mewartakan pemotongan kaveat ini.
- Pemotongan kaveat ini akan segera dilakukan apabila telah sampai tempoh 60 hari atau 90 hari yang dikuatkuasakan.
- Pengkaveat boleh menghalang urusan ini hanya dengan mendapatkan perintah mahkamah sahaja.
- Sebarang surat menyurat sama sekali tidak dilayan.
Pemilik tanah sudah meninggal dunia dan tanah tersebut telah dikaveat oleh seseorang yang bukan ahli waris, bolehkah ahli waris memohon untuk pemotongan kaveat tersebut.
@Azmi:
Waris sah boleh memohon di Pejabat Tanah untuk pembatalan kaveat namun Pejabat Tanah akan tetap memaklumkan pengkaveat untuk notis pembatalan kaveat. Sekiranya pengkaveat mahu melanjutkan kaveat maka beliau akan mendapatkan perintah mahkamah di mana kedua-dua pihak perlu menghadirinya. Sebaiknya hubungi pengkaveat terlebih dahulu jika ia boleh diselesaikan tanpa perbicaraan kerana ianya akan melibatkan masa dan kos.
Assalam tuan
Sy dah beli 1 lot tanah.. Dgn sepupu sy… Tanah tu ada kaveat pemegang amanah… Salah seorangnya oku.. Macamana tuan…buleh ke buat pindah milik….sbb sy nak buat rumah atas tanah tersebut melalui lpsa.
W’salam tuan. maaf lambat reply. Sila email ke admin@tipshartanah.com penerangan lebih jelas supaya kami dapat memberikan nasihat.
Terima Kasih.
salam admin,sepupu saya hendak menjual tanahnya, telah memanggil juruukur, tampa pengetahuan kami adik beradik, kemudian telah memberi beberapa salinan urusan penjualan tanah, saya telah tersilap menantangani borang yang diberikan, tetapi abang dan yang lain tak mahu tandatangani borang urusan jual beli ini, masalah nya sakarang pembeli tersebut telah menghantar satu surat kaveit tanah pada saya,saya harap admin dapat menolong saya mengenaii masalah ini
Salam En Yusri,
Sy perlu tahu beberapa maklumat lain sebelum dapat memberikan nasihat lanjut.
1. Siapakah pemilik berdaftar tanah berkenaan? Adakah tanah pusaka? Atau pemilik masih hidup dan berkongsi pemilikan.
2. Berapakah bahagian pemilikan masing2 jika terdapat beberapa pemilik berdaftar atas tanah tersebut?
3. Siapakah yg telah menandatangani Borang Penjualan (adakah Surat Tawaran Belian atau Borang Pindahmilik 14A?).
Sila email ke admin@tipshartanah.com utk maklumbalas di atas.
Assalamualaikum En yusri,
Ingin bertanya menganai kaveat yang didaftar oleh pihak bank (kaveat persendirian). Adakah akn menyukarkan saya untuk membeli rumah tersebut. (Rumah lelong)
Assalamualaikum, abg ipar saya telah membeli 1 lot tanah yg mempunyai sekatan pada tahun 2013, oleh itu urusan pindah milik telah tertangguh sehingga sekatan tamat pd tahun 2023. Walaubagaimanapun dokumen perjanjian jual beli telah ditanda tangani antara abg ipar dan pemilik tanah. Pada tahun 2020, tuan tanah telah menjual tanah tersebut kepada org lain. Mohon tuan beri nasihat kaedah penyelesaiannya. Abg ipar saya tlh meninggal dunia pada tahun 2019.