SHARE AND LIKE THIS POST

Artikel ini dikongsi semula dari posting asal MOHD KHAIRUL di Facebook beliau.

————

Akhirnya, selepas kurang sihat selama 2 hari.. Alhamdulillah dapat juga saya teruskan penulisan ini untuk bacaan dan panduan anda yang berminat tentang tambahan ilmu berkaitan pasaran hartanah.

Kali ini saya huraikan sedikit kaitannya dengan kegawatan ekonomi yang lepas, aktiviti spekulasi, tindakan dan campurtangan kerajaan serta apa yang boleh dijangkakan pasca wabak Covid-19 mengikut jangkaan saya.
.
Sebagai permulaan, kita kembali semula pada tahun 2008-2009 di mana dunia dilanda dengan krisis kewangan yang dahsyat. Seperti yang pernah saya kongsikan sebelum ini, walaupun Malaysia secara amnya juga terkesan tetapi krisis ini dapat ditangani dan dilalui dengan baik pada masa itu dan pemulihan dapat dilihat dalam tempoh kurang dari 1 tahun.
.
Namun demikian, pasaran hartanah tetap terjejas sedikit dengan berlakunya penurunan dari segi bilangan pindahmilik tetapi nilai pindahmilik tetap meningkat menunjukkan terdapat peningkatan dari segi nilai dan harga hartanah. (Lihat carta ditandakan biru-dengan garisan merah menunjukkan ‘Nilai Pindah milik’ dan kelabu menunjukkan ‘Bilangan Pindah milik’).

Pasca Krisis Kewangan Global ini menjadi lebih penting dan menarik untuk kita ambil tahu khususnya mereka yang merancang untuk membeli atau melabur di dalam hartanah dan juga perlu menjadi perhatian kepada mereka yang berada di dalam bidang hartanah.
.
Pada tempoh ini dapat dilihat peningkatan yang mendadak dari segi bilangan dan nilai pindahmilik hartanah. Bekalan atau bilangan stok sedia ada perumahan yang terhad menjadikan aktiviti spekulasi meningkat dengan mendadak yang seterusnya melonjakkan harga dan nilai hartanah pada tahun 2009-2015 dengan tinggi berbanding 10 tahun sebelumnya. Lihat carta ditandakan warna jingga dan A (peningkatan mendadak 3 tahun pertama selepas krisis) serta B (peningkatan nilai terus berlaku walaupun penerusan bilangan pindahmilik untuk 2 tahun berikutnya).
Melihatkan pada situasi ini, kerajaan telah mengambil tindakan pencegahan untuk menghalang peningkatan harga yang semakin mendadak dan menjadikan harga rumah semakin diluar kemampuan. Antara langkah yang diperkenalkan pada 2012 adalah menghadkan margin pinjaman rumah ketiga kepada 70% berbanding nilai atau harga di mana sebelumnya pembeli boleh mendapatkan margin sehingga 90%. Selain itu, Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) dinaikkan kadarnya 5% untuk pelupusan 2 tahun pertama kepada 15% dan 3 tahun berikut kepada 10% berbanding kadar seblumnya.
.
Tindakan ini dilihat berjaya menurunkan bilangan pindahmilik secara keseluruhannya tetapi nilai pindahmilik dilihat terus meningkat pada tahun 2013 dan 2014.
.
Kerajaan sekali lagi pada tahun 2014 melakukan tindakan ‘campurtangan’ dalam usaha untuk menangani kenaikan harga rumah yang mendadak apabila mengumumkan kenaikan CKHT kepada kadar yang lebih tinggi iaitu 30% untuk tempoh pelupusan 3 tahun pertama, 20% untuk tahun keempat dan 15% untuk tahun kelima bagi individu. (Lihat jadual kadar CKHT).

.
Selain CKHT, kerajaan juga telah mengharamkan Skim Tanggungan Faedah oleh Pemaju (DIBS) untuk projek perumahan baharu dan menaikkan harga minima pembelian oleh warga asing daripada RM500,000 kepada RM1,000,000. Selain itu tindakan bank memperketatkan syarat-syarat pinjaman antaranya melalui had nisbah keberhutangan berbanding pendapatan bersih juga dilihat telah menyumbang kepada penurunan bilangan pindahmilik dan juga nilai transaksi hartanah bermula pada tahun 2015.
.
Penurunan bilangan pindahmilik dan nilai berlanjutan sehingga sekitar tahun 2017 sebelum ia kembali meningkat dengan perlahan pada 2018 dan 2019* (setakat suku ketiga).
.
Tahun 2020 pada awalnya dijangkakan sebagai tahun di mana hartanah mungkin mengalami peningkatan semula tetapi wabak Covid-19 yang melanda telah menyebabkan ia berubah sepenuhnya kepada suatu yang sangat diluar jangkaan.
.
Tahun 2020 kini dilihat sebagai tahun kegawatan semasa di mana seluruh dunia sedang mengalami krisis ekonomi yang sangat mencabar.

Tempoh pemulihan juga tidak dapat diramal selagi mana wabak Covid-19 tidak dapat diatasi sepenuhnya.
.

Apakah Jangkaan Selepas Wabak Covid-19?

.
Sepertimana tahun-tahun sebelum ini di mana kegawatan ekonomi melanda negara iaitu 2008-2009 dan juga pada 1997-1998, saya menjangkakan suatu peningkatan mendadak dalam pasaran hartanah akan berlaku sama seperti pada sekitar tahun 2009 sehingga 2013 atau 2015 (Lihat A & B).

.
Apa yang sedikit membezakan pada masa ini adalah bekalan atau stok sedia ada yang tinggi untuk sesetengah jenis hartanah dan di sesetengah lokasi. Lebihan bekalan ini dilihat mungkin mampu mengimbangi situasi permintaan mendadak yang wujud selepas ini atau akibat dari aktiviti spekulasi pelaburan.
.
Hartanah strata seperti apartment atau kondominium dilihat sebagai hartanah yang mungkin tidak mengalami kenaikan mendadak secara amnya kerana lebihan bekalan. Setakat suku ketiga 2019 terdapat lebih 600,000 unit kondominium di Kuala Lumpur dan Selangor sahaja dan ini memberikan pilihan yang banyak kepada pembeli. Bilangan unit-unit lelongan untuk kategori ini juga dilihat tinggi dan menjadi tambahan kepada bekalan sedia ada. Ini tidak termasuk lagi unit-unit yang bakal disiapkan dalam suku terakhir 2019 dan dalam tahun 2020.
.
Walau bagaimanapun, pilihan dan jangkaan ini tetap perlu dilihat secara khusus berpandukan kepada lokasi sesuatu kawasan. Kawasan di mana bekalan adalah terhad dan menjadi tumpuan pembeli serta berada pada harga bawah RM400,000 mungkin tetap menerima permintaan tinggi dan harga akan terus meningkat dalam tempoh 1-3 tahun pasca kegawatan.
.
Oleh itu pilihan untuk membeli seawal mungkin sebelum ia meningkat tinggi mungkin suatu keputusan yang lebih baik untuk anda yang merancang untuk membeli.
.
Bagi hartanah bertanah (‘landed’) seperti rumah teres pula, pilihan mungkin agak terhad kerana ianya sentiasa menjadi pilihan utama dan dijangka mengalami peningkatan harga lebih cepat berbanding hartanah strata selepas tempoh kegawatan ini tamat nanti. Namun lokasi juga menjadi faktor penting serta penawaran atau bekalan di sesuatu kawasan akan menjadi faktor penentu harga hartanah di kawasan berkenaan.
.
Sebagai kesimpulan, beberapa perkara yang perlu menjadi perhatian:-
1. Tempoh kegawatan yang sedang berlaku akan bergantung kepada tahap wabak Covid-19 yang melanda dan berapa lama tempoh Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) dilaksanakan.

2. Kenaikan harga rumah mendadak dijangkakan akan berlaku selepas tamat kegawatan.

3. Aktiviti spekulasi dan pembelian mendadak yang mungkin berlaku selepas tamat kegawatan akan menyebabkan kenaikan mendadak harga rumah.

4. Campurtangan kerajaan pada tahun 2012 dan 2014 dalam menangani kenaikan harga rumah adalah penting. Kerajaan perlu memainkan peranan lebih awal pada masa hadapan jika terdapat petanda kemungkinan ianya bakal berulang.

5. Untuk pembeli rumah, membeli dalam tempoh sekarang jika anda tidak terkesan dengan kegawatan atau membeli seawal mungkin selepas kegawatan mungkin akan menjadi pilihan yang baik untuk anda lebih-lebih lagi jika terdapat tawaran yang baik seperti harga di bawah nilai pasaran.
.
Sekiranya anda merancang pembelian rumah untuk kediaman sendiri, rancang dengan sebaiknya dan lakukan seawal mungkin jika anda memperolehi peluang yang baik.
Sekian.

~ Mohd Khairul (MK)

JualBeli | Penilaian | Konsultansi Hartanah

Comment

BERI MAKLUM BALAS