Pertama sekali saya nak ucapkan terima kasih kepada rakan saya Mazran yang update saya tentang artikel Berita Harian ni awal pagi lagi..
OK di sini saya akan tuliskan personal review dan opinion saya tentang perkara ni. Pertama sekali mungkinkah harga rumah flat akan capai harga RM200K pada 2015?
Sebelum saya komen lanjut, saya berikan sedikit penjelasan apakah rumah kos rendah (flat) supaya kita lebih jelas. Flat secara amnya adalah rumah kos rendah bertingkat (strata) yang hanya dijual kepada mereka yang layak (pendapatan rendah) dan mempunyai saiz yang juga ditetapkan oleh kerajaan. Dari segi kelayakan pendapatan ianya mungkin berbeza mengikut negeri tetapi di bandar besar seperti Kuala Lumpur dan Selangor hanya mereka yang berpendapatan isi rumah kurang RM2,500 sahaja yang layak untuk membeli. Dari segi saiz pula ianya adalah 650kp, walaupun terdapat flat lama bersaiz kurang dari itu.
Berapa harga flat di Kuala Lumpur dan Selangor sekarang?
Secara puratanya harga flat di Kuala Lumpur dan Selangor (kawasan bandar) adalah diantara RM60K-70K. Walau bagaimanapun, di kawasan-kawasan dengan lokasi baik dan mempunyai permintaan tinggi seperti di Wangsa Maju, Petaling Jaya, Bandar Sri Permaisuri, Cheras dan Kota Damansara ianya adalah lebih tinggi dengan harga sehingga RM75K-RM90K.
Berapakah harga flat-flat ini pada 2-5 tahun yang lepas?
Pada 2-5 tahun yang lepas, harga flat di kawasan-kawasan yang saya sebutkan di atas boleh diperolehi pada harga serendah RM55K (bergantung pada tingkat) dan secara puratanya masih disekitar RM60K-RM65 dan tertinggi di sekitar RM75K.
Berdasarkan petunjuk harga ini, bolehlah dikatakan terdapat peningkatan tetapi secara puratanya tidak jauh berbeza.
Siapa yang tinggal di rumah flat ini?
Selain dari flat di Projek Perumahan Rakyat (PPR) yang majoritinya didiami sendiri, kebanyakan flat dengan harga yang tinggi di atas adalah didiami oleh penyewa yang sanggup membayar sewa yang agak tinggi untuk berada hampir dengan kemudahan sistem LRT atau hampir dengan tempat kerja mereka tetapi pada kadar sewa yang mampu dibayar mereka. Kadar sewa rumah flat di kawasan tersebut adalah disekitar RM400-RM600 juga bergantung pada lokasi dan kedudukan tingkat unit flat tersebut.
Berapakah ‘Yield’ rumah flat ini?
Jika kita ambil purata sewa pada RM500 dan nilai pasaran RM65,000, maka ‘gross yield’ adalah 9.2%… whooooaaa… memang tinggi dan berbaloi kepada pemilik!.. Jika kita andaikan sewa bersih yang diterima RM420 pun, yield adalah masih tinggi iaitu ~7.8% (kadar pulangan yang tinggi untuk pelaburan hartanah!). Sebab itulah tidak hairan semakin ramai yang berlumba-lumba membeli flat untuk disewa terutamanya semasa lelongan awam hartanah – terdapat kes di mana pembida ‘bersaing’ untuk mendapatkan flat di Sri Penara, Bdr Sri Permaisuri yang akhirnya terjual melebihi harga pasaran.
Dengan harga hartanah lain yang semakin mahal dan pendapatan yang tidak seiring dengan peningkatan kos sara hidup, saya menjangkakan permintaan sewa untuk flat akan kekal tinggi kerana ketidakmampuan golongan berpendapatan rendah untuk membeli. Ini seterusnya mejadikan rumah jenis ini dibolot oleh pelabur untuk disewakan.
OK, kembali kepada mungkinkah harga flat ini menjadi RM200K menjelang tahun 2015?
Berdasarkan sedikit analisis saya di atas saya menjangkakan TIDAK… tetapi saya menjangkakan ianya akan terus meningkat kepada harga disekitar RM120K – tertakluk kepada beberapa faktor lain seperti keadaan ekonomi dan perundangan.
Ini berdasarkan peningkatan harga pada kadar 10% setahun dengan adanya permintaan yang tinggi tetapi dihadkan oleh kemampuan pembeli dan membayar sewa. Pada pendapat saya, pembeli juga semakin bijak untuk membuat pilihan dalam pembelian mereka… dan jika mendapati mereka perlu membayar harga sewa yang terlalu tinggi untuk FLAT, adalah lebih wajar mereka menambah sedikit lagi komitmen dan membeli apartment yang lebih luas dan persekitaran yang lebih baik dan akhirnya menjadi milik mereka. Pada masa ini juga sebagai perbandingan, di kawasan sekitar flat yang berharga RM75K ini masih terdapat apartment kos sederhana pada harga sekitar RM120-150K yang yang mana mungkin menjadi pilihan kepada mereka yang mampu untuk membeli dan mendiami sendiri rumah tersebut.
Selain permintaan, saya juga melihat kadar sewa untuk rumah flat tidak akan naik mendadak dari kadar yang saya nyatakan di atas ke suatu kadar yang menyebabkan nilainya meningkat kepada RM200K! (kadar sewa berkait dengan nilai pasaran). Dengan majoriti yang menyewa adalah mereka di kalangan golongan berpendapatan rendah/sederhana, pemilik akan lebih terikat untuk berada di kadar sewa yang ‘boleh disewakan’ untuk memastikan mereka memperolehi pulangan dari pelaburan/hartanah mereka. Jika pun ianya dicapai, saye lebih merasakan ianya lebih kepada ‘nilai atas kertas’ sedangkan ‘nilai sebenar’ untuk rumah flat tidak akan sebegitu.
Selain itu, saya berpendapat keadaan ekonomi akan menjadikan harga hartanah secara amnya dan harga rumah flat ini secara khususnya terus meningkat tetapi akan terbatas. Ini kerana, secara teorinya dan berdasarkan kitaran ekonomi sebelum ini, akan berlakunya ‘pembetulan harga’ setiap 10 tahun di mana harga yang mendadak naik akan jatuh disebabkan faktor ekonomi dan kewangan serta permintaan yang jatuh mungkin akibat dari harga yang terlalu tinggi dan kadar pinjaman asas yang melambung naik.
Oleh itu, secara kesimpulannya secara peribadinya saya berpendapat harga rumah flat akan naik pada satu harga yang pada masa sekarang dianggap tidak munasabah tetapi kemungkinan besar ianya tidak akan mencapai harga RM200K pada tahun 2015…
