Anda sudahpun membeli rumah. Sekarang masa untuk memilih jenis pembiayaan apa yang lebih sesuai untuk anda. Adakah pembiayaan Kadar tetap atau multi-tier (berbilang)?
Pada masa ini, terlalu banyak pakej pinjaman perumahan yang boleh anda dapati di pasaran (bank-bank) tempatan ataupun asing. Dari pakej kadar faedah terendah sehinggalah kepada kadar tetap. Pakej akaun fleksibel atau tidak, pakej islamik atau konvensional (bukan islamik) dan pelbagai lagi. Walau bagaimanapun untuk tujuan ini saya akan memfokuskan sama ada pakej kadar tetap vs kadar berbilang (multi-tier) atau juga kadar berubah.
1. Pembiayaan Kadar Tetap (‘Fixed Rate’)
Biasanya ditawarkan di bawah pakej pembiayaan islamik dengan suatu kadar yang telah ditentukan. Kadar yang dikenakan biasanya adalah lebih tinggi dari kadar pinjaman asas (BLR/BFR) semasa. Contohnya, adalah padar kadar X% seperti 7.75% atau 8.25% untuk sepanjang tempoh pembiayaan berkenaan atau dengan kata lain, jika anda membayar ansuran sebanyak RM1,200 sebulan berdasarkan kadar tersebut maka itulah pembayaran bulanan anda sepanjang tempoh pinjaman berkenaan.
Apakah kelebihan kadar tetap? Secara amnya kadar tetap membolehkan anda merancang kewangan anda dengan lebih mudah dimana pembayaran bulanan anda akan tetap sama tanpa mengira perubahan kadar pinjaman asas (BLR) yang biasanya berubah-ubah mengikut pasaran ekonomi semasa. Selain itu dengan memilih pembiayaan kadar tetap, anda tidak terdedah kepada kenaikan kadar BLR yang tinggi ketika masalah kegawatan ekonomi melanda dan seterusnya mengakibatkan bebanan pembayaran ansuran bulanan yang tinggi sebagaimana yang berlaku pada tahun 1997/1998 di mana BLR melepasi kadar 10%. Oleh itu, bila atau siapakah yang sesuai untuk memilih kadar tetap ini? Saya melihat kadar tetap ini lebih sesuai untuk anda jika:-
- anda merancang untuk tinggal di rumah tersebut untuk suatu tempoh yang panjang – bagi anda yang tidak merancang untuk menjual rumah anda dan hanya memikirkan untuk tinggal mungkin sehingga tamat tempoh pembiayaan anda seperti 20-30 tahun.
- anda memilih untuk membuat pembayaran ansuran bulanan secara tetap untuk perancangan kewangan yang lebih teratur, mudah dan lebih terancang.
2. Pinjaman Kadar Berbilang (‘Multi-tier Rate’)
Pinjaman jenis ini adalah sangat popular pada masa ini. Pakej-pakej pembiayaan islamik juga kini menawarkan pinjaman yang berkonsep berbilang tingkat/kadar ini. Pinjaman ‘multi-tier’ bermaksud kadar pinjaman ditetapkan pada beberapa kadar mengikut tempoh tertentu berdasarkan BLR/BFR semasa. Sebagai contoh:-
- Tahun pertama: BFR – 2.0%, Tahun ke2 ke-5: BFR+0%, Tahun ke-6 dan seterusnya: BFR+2%
- Tahun 1-5: BFR-1.8%, Tahun 6-10: BFR+0.5%, Tahun 11 dan seterusnya: BFR+1%
- Tahun 1-10: BLR-2%, Tahun 11 dan seterusnya BLR+1
Terdapat pelbagai lagi pakej-pakej pembiayaan seperti di atas yang ditawarkan oleh bank-bank untuk pilihan dan mengikut kesesuaian anda. Persoalannya pakej pembiayaan dengan kadar manakah yang sesuai untuk anda? Pertimbangkan Pinjaman dengan kadar bebilang jika anda dalam keadaan berikut:-
- Kadar Tahun pertama atau kedua terendah, jika anda mahu pembayaran bulanan terendah terendah semasa 1-2 tahun pertama terutamanya pembelian rumah yang telah siap. Contohnya, Tahun 1: BFR-2.2%, Tahun 2-3: BFR-1,8%, Tahun 3 dan seterusnya: BFR+0%Ini membolehkan anda merancang kewangan anda pada tahun-tahun awal pembelian rumah yang biasanya memberikan kesan kepada bajet kewangan anda disebabkan pembayaran seperti deposit, ubahsuai dan kos-kos lain.
- Kadar 5 tahun pertama terendah. Cthnya, kadar 5 tahun pertama pada BFR-2.0%, kadar tahun ke-6 pada BFR+1%. Pilih ini jika kewangan bukan masalah utama anda dan anda merancang untuk menjual rumah anda selepas tempoh 5 tahun. Walaupun kadar pada tahun ke-6 dan seterusnya adalah tinggi, pembiayaan dengan pakej kadar ini dapat menjimatkan wang anda kerana dalam tempoh 5 tahun pertama anda hanya membayar pada kadar yang rendah dan selepas tempoh itu anda tidak lagi terikat dengan ‘lock-in period’ dengan bank jika menjual dalam tempoh tersebut disamping dapat mengelakkan Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT).
- Kadar-kadar lain mengikut kesesuai anda. Memandangkan terlalu banyak pembiayaan jenis ini di pasaran. Lihat kadar-kadar yang pelbagai itu mengikut kesesuai dan perancangan kewangan anda.
Walaupun nampak menarik, pembiayaan jenis kadar berbilang ini membuatkan pembayaran anda tertakluk kepada Kadar Pembiayaan Semasa (BFR/BLR). Ini bermakna anda mungkin terpaksa membayar ansuran bulanan yang tinggi sekiranya BFR/BLR meningkat dan kadangkala ianya boleh menjadi lebih tinggi dari kadar tetap yang anda pilih sekarang. Sesetengah bank menetapkan kadar siling BFR/BFR pada kadar tertentu seperti 10% yang bermaksud jika BFR/BLR meningkat melepasi kadar siling tersebut, pembayaran bulanan masih berdasarkan kadar siling tersebut. Dapatkan nasihat awal tentang perkara ini terutamanya keadaaan ekonomi semasa yang mempengaruhi kadar tersebut yang mungkin memberi kesan kepada anda.
Semoga sedikit penerangan di atas dapat memberikan panduan kepada pembaca dalam menentukan sama ada pembiayaan yang mana lebih sesuai untuk anda. Tips Hartanah juga mengalu-alukan sebarang komen tambahan atau pendapat kepada ulasan di atas.
Terima kasih dengan tips ini. Tuan penulis prefer pinjaman perumahan bagaimana utk pelaburan sendiri?
Saya mempunyai pakej berbeza begantung kepada objektif pelaburan saya. Walau bagaimanapun, pilihan utama saya untuk tujuan pelaburan adalah kadar keuntungan (kadar faedah) terendah untuk tempoh 5 tahun pertama.
Salam, saya kurang memahami ayat di bawah.
” Sesetengah bank menetapkan kadar siling BFR/BFR pada kadar tertentu seperti 10% yang bermaksud jika BFR/BLR meningkat melepasi kadar siling tersebut, pembayaran bulanan masih berdasarkan kadar siling tersebut.”
Sebuah bank tempatan mewartakan seperti berikut:
Selling Price Rate • Based on prevailing BFR +4.0% or 10.0%, whichever is higher
Ikut kefahaman saya, jika BFR sekarang adalah 6.6%, maka selling price rate adalah 10.6%. Sekiranya kadar tahun tersebut BFR+1%, maka apabila BFR > 9.6%, kadar 10.6% akan diguna, bukannya apabila BFR> 10.6% seperti yang difahami dari artikel Tips Hartanah. Betul tak?
Satu lagi kemusykilan ialah, pihak bank seolah-olah mengira ansuran bulanan pada kadar tertentu seperti 7%-8%, padahal yang diiklankan contohnya adalah BFR-1.5% dan kadar siling 10%. Saya fikir ianya sebagai buffer sekiranya kadar betul2 meningkat 10%, jadi ansuran bulanan masih dapat dikekalkan. Tidak tahu betul atau salah. Apa pendapat saudara?
Salam Ahmad,
Contoh anda di atas menyatakan tentang SELLING Price rate (Kadar Harga Jualan) yang mana ini terpakai dalam pembiayaan Islam yang menggunakan konsep seperti Bai Bithaman Ajil (BBA) di mana bank membeli dan kemudian menjual kepada peminjam hartanah tersebut pada harga yang telah dipersetujui dan dibayar secara tangguh.
Apa yang saya maksudkan dalam quote saudara adalah Kadar SILING (kadar maksimum) yang digunapakai apabila kadar BFR/BLR melonjak terlalu tinggi contohnya sehingga 12% maka kadar ini akan digunapakai jika ianya termaktub dalam perjanjian tersebut.
Saudara boleh menghubungi bank berkenaan dan bertanya apakah kadar siling jika BFR melonjak naik terlalu tinggi cthnya sehingga 12% seperti yang berlaku pada tahun 1998.
Untuk pinjaman Islamik, pengiraan adalah berdasarkan kadar siling tersebut yang mana merupakan kadar harga jualan yang dipersetujui, cthnya pada kadar 10% dan akan diberikan diskaun (Ibra’) oleh bank mengikut BFR semasa jika ianya lebih rendah.
bole recomment lawyer yang menawarkan harga yang berpatutan utk urusan pembelian rumah sekitar KL?
Salam hichemo,
Sila hubungi salah satu peguam Tips Hartanah iaitu:-
Khairul A. & Co. (Damansara Branch)
B816, 8th Floor, Block B, Oasis Ara Damansara,
Jalan PJU 1A/7A, 47301 Petaling Jaya, Selangor.
Branch Manager: Mr. Khairul Fahmy (019-2112161)
Sila nyataka Khairul (Tips Hartanah) yang refer anda kepada mereka. Sila dapatkan quaotation sebelum melantik mereka dan hanya gunakan perkhidmatan mereka apabila anda sudah berpuashati dengan penerangan yang diberikan.
Salam Qareem,
Sebenarnya untuk pinjaman Islam kadar yang digunakan adalah BFR (BLR untuk pinjaman konvensional/non-islamic). Saya syorkan supaya melihat keseluruhan pakej apabila membuat perbandingan dan bukan hanya melihat kadar untuk tahun pertama/awal sahaja. Sebaiknya dapatkan pegawai bank berkenaan membuat pengiraan keseluruhan pembayaran berdasarkan pakej yg ditawarkan melainkan anda mempunyai perancangan2 tertentu seperti ingin menjual awal seperti yg saya nyatakan di atas.
Sekian.
Salam, apakah beza antara BLR & BFR?
Saya dalam proses membeli rumah utk kediaman sendiri. saya ada 2 pilihan bank dan kedua2nya berkonsep Islam. Sukar untuk saya memilih kerana Bank X = BLR 6.6% (-2.3%) dan Bank Y = BFR 6.35% (-2.2% flexi tahun pertama).
Adakah Bank X mendapat untung lebih dgn kelebihan BLR tersebut?
Adakah saya kerugian apa2 dgn kadar flexi Bank Y? (selain dari kenaikan BLR selepas setahun).
Kenapa pihak bank memberi diskaun pada BLR/BFR dan nilai diskaun tidak sama?
Salam,
Saya membuat pinjaman membeli rumah dengan bank selama 20 tahun mengunakan Kadar berbilang pada tahun 2008. Pada tahun 2011, saya telah membuat pengeluaran KWSP untuk mengurangkan baki pinjaman. Soalan saya :
1. Adakah tahun pembayaran saya akan berkurang kerana saya masih membayar ansuran bulanan dengan jumlah yang sama.
2. Apakah keuntungan yang saya dapat dengan pengeluaran KWSP ini.
3. Bolehkah saya menambah jumlah ansuran bulanan saya supaya lebih cepat habis. Contoh: Ansuran bulanan RM700 dipotong dari akaun bank. Nak bayar RM50 lagi untuk pinjaman perumahan tersebut.
Terima kasih.