Kadar Keuntungan & Pengiraannya (Bhgn. 1)

Saya rasa mungkin ramai yang dah tahu tentang perkara ini tetapi ada juga yang masih tidak tahu dan bertanyakan saya mengenainya. Oleh itu saya akan menerangkan kepada anda bagaimana anda boleh menentukan kadar pulangan sewa (rental yield) untuk sesuatu pelaburan hartanah anda yang mana mungkin anda biasa mendengar orang lain mengatakan 6%, 7% dan sebagainya.

Secara ringkasnya Kadar Keuntungan Sewa ini ditentukan berdasarkan kadar sewaaan semasa ke atas nilai pasaran semasa sesuatu hartanah itu. Ia juga biasanya dikira secara nilai/kadar kasar (gross) untuk penentuan ringkas dan cepat tetapi untuk mereka yang mahukan kadar yang lebih tepat, nilai bersih akan digunakan untuk memastikan kadar pulangan adalah lebih tepat.

Untuk pengiraan dan sebagai contoh:-
Nilai Hartanah Semasa : RM350,000
Sewa Semasa : RM1,800 sebulan (RM21,600 setahun)
Berdasarkan maklumat di atas, kadar pulangan sewa untuk hartanah ini adalah:-
RM21,600 ÷ RM350,000 x 100% = 6.17% setahun

Ini merupakan Kadar Pulangan Kasar yang mana biasa digunakan untuk mendapatkan kadar yang cepat dan ringkas untuk mengira pulangan.  Untuk mereka yang sudah biasa dengan pelaburan hartanah, mereka biasanya boleh menganggarkan berapa kos untuk ditolak daripada pendapatan/sewaan untuk pengiraan pulangan pelaburan mereka.

Dalam pengiraan cepat, kebiasaanya seseorang pelabur itu akan menolak diantara 20%-40% daripada pendapatan sewaan untuk mendapatkan kadar pulangan bersih yang lebih tepat.  Nilai tolakan ini biasanya bergantung kepada jenis hartanah, dan juga pelbagai ANDAIAN yang dilakukan.

Mengambil contoh diatas, kadar pulangan bersih denganpengiraan ringkas dengan andaian kos tambahan yang perlu dikeluarkan oleh tuan rumah (pelabur) adalah 30%:-
Nilai Hartanah Semasa : RM350,000
Pendapatan/Sewa Semasa : RM1,800 sebulan (RM21,600 setahun)
Kos/Perbelanjaan yang perlu ditanggung: RM6,480 (andaian 30% daripada pendapatan sewa)
Pendapatan/Sewa Bersih: RM21,600-RM6,480 = RM15,120

Maka, Kadar Pulangan adalah RM15,120 ÷ RM350,000 x 100% = 4.3% setahun
Nilai ini sebenarnya lebih konservatif dan realistik serta lebih selamat untuk dijadikan petunjuk oleh seseorang bakal pelabur untuk membuat andaian sebelum membuat sesuatu pelaburan.

Dengan mengetahui kadar pulangan yang bakal diterima, sesorang itu boleh membuat keputusan sama ada ianya pelaburan yang berbaloi atau tidak.  Contohnya dengan membandingkan dengan pelaburan lain seperti Simpanan Tetap, perbandingan dengan kadar pembiayaan dan sebagainya.  Walau bagaimanapun harus diingat, di dalam pelaburan hartanah, peningkatan nilai juga dipertimbangkan selain dari pengiraan di atas dalam membuat sesuatu keputusan.

Sila baca sambungan seterusnya (Bahagian 2) Di Sini.