Bukit Gambang Resort City

Pandangan yang saya berikan ini adalah berdasarkan pendapat saya sendiri dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat untuk membuat keputusan.

Bukit Gambang Resort City (BGRC) umumnya telah mengetahui bahawa ianya telah dilancarkan sejak lebih setahun yang lalu dan terletak lebih kurang 8 km dan 35km daripada Plaza Tol Gambang dan bandar Kuantan.  Projek ini telah mendapat sambutan yang boleh saya katakan amat memberangsangkan sekali terutamanya kepada pelabur hartanah dan berada di Pantai Timur (kerana tidak banyak peluang sedemikian di sana).

Saya tidak akan menyentuh secara lanjut mengenai komposisi pembangunan kerana anda boleh perolehinya di laman web pemaju di http://www.sentoria.com.my/bukit_gambang/. Apa yang saya ingin jawab di sini adalah sekadar pendapat peribadi saya mengenai apa yang diutarakan oleh saudara Hidayat berkenaan aspek pelaburan, pulangan, potensi dan masa depan projek dan dari 2 sudut pandangan.

1) Pro/Positif

Berdasarkan maklumat yang saya perolehi dan ketahui, peluang yang ditawarkan oleh Bukit Gambang Resort City ini sememangnya amat menarik. Bagi Caribbean Bay Resort, dengan harga yang ditawarkan sebanyak RM165K anda berpeluang untuk memperolehi JAMINAN pulangan sewa sebanyak RM1,000 sebulan selama 5 tahun (RM60K) – tidak termasuk penginapan percuma selama 35 hari, ‘fully furnished unit; dan free maintenance.  Konsep water theme park pertama di Pantai timur dan mungkin yang terbesar di Malaysia juga menjadikan bakal pelabur semakin teruja untuk sama-sama menjadi sebahagian daripada mereka yang membuat keuntungan dari projek ini.  Jika anda lihat projek pembangunan yang dirancang untuk tempoh 10 tahun bagi BGRC ini, memang tidak dinafikan ianya antara resort yang paling menarik di Malaysia.

Oleh itu, berdasarkan info masa kini saya hanya boleh menyatakan bahawa ianya suatu projek yang ‘menjanjikan’ suatu pulangan menarik dan berbaloi.  Berdasarkan kiraan yang ditunjukkan untuk unit ini, pulangan yang bakal dinikmati juga adalah sehingga 12.88% …. hmmmm… not bad!

Tetapi…

2) Bagaimana jika kita lihat dari sudut yang sedikit negatif atau sedikit prejudis terhadap projek BGRC ini.

Harus diingat, telah banyak projek yang dilancarkan sebelum ini menjanjikan JAMINAN PULANGAN SEWA dan akhirnya ‘janji tinggal janji’.  Antara yang saya ketahui adalah beberapa resort di Port Dickson, Batu Feringhi, Pulau Pinang dan satu projek hostel di Mantin, Negeri Sembilan.

Pemaju-pemaju untuk projek ini telah menggunakan gimik ‘jaminan pulangan sewa’ sebagai ‘selling point’ terbesar mereka untuk menarik minat bakal-bakal pembeli dan akhirnya boleh saya katakan majoritinya sekarang ternganga dan menanggung hutang dengan bank kerana projek hanya ‘indah khabar dari rupa’ Ambil contoh projek apartment/hotel suite di Pulau Pinang yang dahulunya di bangunkan oleh MBF Property (kini telah bankrap) yang mana menjanjikan “Jaminan Sewa”.  Masalah yang berlaku adalah pembeli tidak dibayar pulangan sebagaimana yang dijanjikan dengan alasan unit-unit apartment tidak mendapat sambutan dan pulangan tidak mencukupi untuk membayar semula kepada pembeli.  Di dalam kes ini MBF Finance juga merupakan pembiaya-akhir kepada pembeli dan akhirnya pembeli membuat keputusan untuk tidak membayar pembiayaan berkenaan.  Keputusan tersebut telah membawa kepada pertikaian di mana bank akhirnya mengambil tindakan dengan menyenaraihitam peminjam (pembeli) yang tidak membayar semula pinjaman dan melelong unit berkenaan.  Walaupun terdapat sesetengah pembeli menyaman semula bank, sehingga kini ianya masih tidak dapat diselesaikan sepenuhnya.

Di dalam kes yang hampir sama di Port Dickson, ianya lebih disebabkan oleh lebihan unit yang wujud dan menyebabkan kesan yang sama di mana pengurusan tidak dapat menyewakan unit-unit yang dipajak semula daripada pembeli akibat kurang permintaan dan seterusnya tidak dapat membayar pulangan yang dijanjikan.

Kes di Negeri Sembilan lebih teruk di mana projek tersebut langsung tidak seperti yang dirancangkan dan seterusnya pembeli terkapai-kapai kerana tiada siapa yang mahu membeli atau menyewa. Kebanyakan unit-unit di sini juga telah dilelong dan tiada pembeli yang berminat.

Mungkin skala BGRC ini lebih besar berbanding ketiga-tiga projek di atas tetapi harus diingat terdapat juga projek lain yang hampir sama skalanya tetapi tidak benar-benar berjaya sebagaimana yang dirancangkan.

Anda juga boleh melihat apa yang berlaku dengan unit-unit kondo di Summerset Resort (Rompin), A’Famosa Resort dan Bukit Merah Lake Town.  Walaupun ianya boleh dkatakan mendapat sambutan tetapi boleh dikatakan banyak unit-unit yang tidak disewakan dan ada yang sudahpun dilelong beberapa kali tetapi masih tiada sambutan walaupun harga kurang 50% daripada apa yang mereka bayar dahulu. Untuk pengetahuan anda, terdapat unit sesebuah (villa) di Summerset Rompin yang dahulunya dijual pada harga lebih RM500K tetapi sekarang dilelong pada harga sekitar RM200K dan masih tiada pembeli.  Inilah antara risiko jika membeli hartanah ‘hospitality’ seperti resort.

Bukan tujuan saya untuk menakut-nakutkan, tetapi pandangan saya jaminan pulangan sewa bukanlah semata-mata faktor yang harus diambilkira!

Kembali kepada isu BGRC, saya melihat ianya sebagai satu lagi waterpark seperti ‘Lost World @ Tambun’ Ipoh, Perak.  Tiada apa yang menarik sangat untuk diperkatakan kecuali untuk mereka yang berada berhampiran kawasan tersebut – di dalam kes ini orang Pantai Timur untuk BGRC.  Saya tidak fikir orang yang tinggal di Lembah Klang (seperti saya atau saudara Hidayat) akan pergi ke BGRC semata-mata untuk bermain air melainkan ada sesuatu faktor penarik lain yang BENAR-BENAR berbeza dengan apa yang ditawarkan dan terdapat di Lembah Klang contohnya apa yang terdapat di Genting.  Saya juga tidak fikir BGRC akan menjadi seperti Genting Higlands berdasarkan apa yang dirancangkan sekarang.

Secara peribadi, saya juga tidak nampak sebab untuk saya pergi ke BGRC dari Kuala Lumpur semata-mata untuk bercuti atau bersantai melainkan jika saya dalam perjalanan ke sana atau ingin bercuti di pantai atau pulau-pulau di pantai timur.  Kalau sekadar bermain air dengan keluarga, kemungkinan besar saya akan sekadar pergi ke Sunway Lagoon dan tidak perlu untuk bermalam.  Saya juga memikirkan mereka yang tinggal di sekitar pantai timur terutamanya Pahang juga berkemungkinan besar tidak memilih untuk bermalam di resort jka sekadar untuk bermain air di waterpark bersama keluarga lebih-lebih lagi jika kadar sewaan bilik adalah mahal – berdasarkan sumber laman web Sentorian ianya sekitar RM250 semalam.

Oleh itu, sekai lagi berdasarkan pendapat saya, BGRC bukanlah suatu pilihan untuk saya membuat pelaburan kerana jaminan pulangan sewa sahaja tidak cukup untuk membuat saya melaburkan duit saya di dalam projek ini.  Melainkan anda berasal dari Pantai TImur atau selalu berulang-alik melalui kawasan tersebut pelaburan di BGRC mungkin berbaloi untuk anda kerana anda boleh menggunakan tempoh 35-hari penginapan percuma bila-bila masa anda pergi ke Pantai timur.  Bagi saya, dengan pulangan yang ditunjukkan, saya boleh mendapatkan pelaburan lain yang mungkin lebih rendah di KL/Selangor tetapi lebih terjamin.

Walau apa pun, keputusan terletak di tangan anda… jangan ambil semua yang saya katakan di atas kerana andalah yang menentukan di mana pelaburan anda.

Sekian.