Penilai yang bermimpi….

waahhh… kali ni saya start posting dengan tajuk yang agak provokatif sikit… tajuk posting ni jugak boleh menjadi satu pertanyaan atau penyataan… dan ianya juga dalam masa yang sama ditujukan kepada mereka yang berkenaan termasuklah diri saya untuk menerimanya dengan hati terbuka ataupun menolaknya.

Kepada penilai-penilai, khususnya mereka yang menilai hartanah lelong saya harapkan selepas membaca posting ini dapatlah memberikan komen anda dan saya juga sedia menerimanya dengan fikiran terbuka.. untuk kebaikan semua..

Apakah yang membawa saya kepada membuat posting mengenai topik ini?

Pertamanya.. setelah hampir setahun mengendalikan NPL, saya mendapati berlaku sedikit kesangsian terhadap penilaian yang disediakan oleh penilai terhadap hartanah-hartanah lelong, yang mana saya gelarkan sebagai ‘distressed property’ (atau melayunye lebih kurang hartanah yang terdesak/tertekan). Antara sebabnye adalah:-

1. Penilaian yang dibuat menggunakan transaksi data perbandingan berusia 2 tahun atau lebih dan dibuat perbandingan terus untuk Nilai Pasaran tanpa sebarang adjustment yang jelas.
2. Perbandingan transaksi menggunakan kawasan lain (walaupun dibenarkan) tetapi juga tiada adjustment yang sepatutnya dibuat dan menyebabkan Nilai Pasaran yang agak ‘misleading’.
3. Tiada ‘adjustment’ dibuat untuk property condition (hartanah kosong, rosak, runtuh dsbnya) dengan sewajarnya.
4. Tidak menunjukkan/menggunakan transaksi jualan lelongan yang gagal sebagai salah satu perbandingan yang boleh dijadikan ukuran pasaran.

Sebelum saya mengulas mengenai isu-isu di atas ini, bagi anda yang tidak jelas mengenai penilaian, secara ringkasnya di sini bolehlah saya nyatakan bahawa ‘Kaedah Perbandingan’ merupakan suatu kaedah yang paling sesuai dan relevan dalam membuat penilaian sesuatu hartanah.  Ini dilakukan dengan mendapatkan beberapa transaksi hartanah yang serupa dan TERKINI serta dilakukan ‘adjustment’ pada faktor-faktor yang berkenaan seperti, saiz, lokasi, building condition dsbnya.

Di dalam Isu 1, kebanyakan penilai membuat penilaian untuk hartanah lelong sebagaimana mereka melakukannya untuk penilaian hartanah bagi tujuan pembiayaan.  Walaupun ia secara asasnya sama, harus diingat kebanyakan hartanah lelong mengalami masalah tersendiri yang memerlukan nilai dilaras dengan sepatutnya ke atas faktor-faktor tertentu.  Dalam contoh ini, transaksi yang berlaku 2-3 tahun yang lepas kemungkinan tidak langsung relevan lagi jika ia digunakan sebagai perbandingan TANPA PELARASAN.  Saya tidak fikir keadaan (condition) hartanah juga sama 2-3 tahun yang lalu berbanding sekarang jika ianya dibiarkan kosong dan tidak diduduki.. Dalam laporan penilaian yang saya lihat… kebanyakan hartanah yang dinilai mempunyai keadaan yang amat teruk (sesetengahnya tidak mempunyai pintu/dinding/bumbung dsb) dan masih menggunakan nilaian hasil perbandingan hartanah serupa untuk transaksi 2-3 tahun yang lepas tanpa pelarasan.

Adakah ini silap? Ya dan Tidak! Ya, jika tiada adjustment dilakukan dan Tidak jika penilai membuat pelarasan terhadap beberapa faktor sepatutnya termasuklah masa, condition dan sebagainya.  Sememangnya agak sukar untuk menentukan keadaan hartanah perbandingan pada masa dahulu tetapi sebenarnya ada caranya dan saya pasti penilai mengetahuinya..

Dalam Isu 2, ianya hampir sama dengan isu 1 tetapi pelarasan tidak dibuat dengan betul untuk lokasi disebabkan ianya diambil dari kawasan yang lain walaupun jenis hartanah serupa… oleh itu.. pelarasan perlu dilakukan dan bukan sewenang-wenangnya terus mengambil nilai perbandingan hartanah tersebut.

Isu 3, ini telah saya sentuh sedikit di dalan Isu 1.  Point saya di sini adalah PELARASAN perlu dilakukan untuk benar-benar memberikan nilai sebenar terhadap hartanah lelong berkenaan. Dan bukannya membuat penilaian pada harga pasaran hartanah yang mempunyai keadaan yang baik sedangkan hartanah yang dinilai mempunyai keadaan sebaliknya.

Isu 4, penggunaan perbandingan harga rezab bagi hartanah lelong yang gagal.  Ini adalah penting untuk memberi gambaran sebenar terhadap apa yang berlaku di dalam pasaran.  Saya pasti penilai akan mengatakan perbandingan jualan lelong adalah kurang tepat/relevan kerana faktor tertentu (seperti jualan paksa – ‘forced sale’) tetapi sebenarnya ianya boleh dijadikan rujukan untuk pelarasan dilakukan.  Saya bagi contoh di sini… jika terdapat 30 rumah teres 1 tingkat yang gagal dilelong pada harga pasaran yang disediakan oleh penilai pada RM50,000 dan seterusnya ia dilelong pada harga yang lebih rendah.. RM45K, RM40,500, RM36,450 (pengurangan 10% setiap lelongan) dan seterusnya… adakah anda fikir penilaian pada harga pasaran RM50K masih lagi relevan? Jika terdapat berpuluh hartanah yang sama masih tidak dapat dijual pada harga kurang RM40K (selepas beberapa lelongan) sudah pastinya tiada siapa yang akan membeli pada harga RM50K!  Jadi adakah RM50K ini nilai pasaran?? Mungkin sukar untuk anda melihat dan memahaminya di sini.. so, saya ulang lagi dalam bentuk yang lebih mudah difahami..

Contoh:-

Sebuah apartment di Bukit Beruntung.

Penilai membuat nilaian pada RM45,000 sebuah.

Terdapat lelongan sebelum ini untuk apartment serupa yang gagal pada harga RM30K, RM25K, RM18K… (contoh).

Jika terdapat banyak apartment yang dilelong dan masih lagi gagal dijual pada harga kurang dari RM45K, adakah anda fikir ianya akan dilelong pada kali pertama pada harga rezab RM45K sebagaimana nilaian oleh penilai?  Berdasarkan pengalaman saya.. 99% adalah tidak! 1% berkenaan adalah orang yang mempunyai objektif tertentu seperti ahli keluarga!

Mungkin ada penilai yang tidak setuju diluar sana… tetapi percayalah.. inilah antara alasan mengapa kebanyakan NPL semakin meningkat dan gagal diselesaikan melalui lelongan dengan baik oleh bank-bank di Malaysia.. selain kegagalan bank sendiri mengenalpasti kelemahan lain yang wujud.

Apa kaitan ini dengan anda pula sebagai pembeli?

Anda berkemungkinan akan berpendapat bahawa anda membeli hartanah berkenaan di bawah harga pasaran (selepas beberapa lelongan pada harga rezab yang lebih rendah) tetapi hakikatnya harga yang anda beli itulah sebenarnya harga pasaran yang orang sanggup membayar…. oleh itu dalam membeli hartanah lelong, nilai pasaran yang dinyatakan tidak semestinya menunjukkan nilai sebenar hartanah yang anda beli kerana dalam banyak kes, anda mungkin tidak akan mendapat pembeli yang sanggup membeli pada harga nilaian tersebut selepas anda membeli pada harga yang lebih rendah.. mengapa? kerana harga yang anda beli itulah sebanrnya harga yang sanggup dibayar oleh kebanyakan orang.

Walau bagaimanapun, apa yang saya nyatakan di sini tidak semuanya berlaku terhdap hartanah lelong.  Terdapat banyak juga hartanah lelong yang benar-benar berkaitan dan sebagaimana nilaian pasaran yang disediakan. Oleh itu, anda perlu benar-benar berhati-hati dalam membeli hartanah lelong dan membuat andaian terhadap harga rezab serta nilai pasaran yang ditunjukkan di dalam iklah Pengisytiharan Jualan.

Related Post:

Rumah Sama… Harga Rezab Berbeza!