Rumah sama… Harga Rezab berbeza!

Apa khabar semua pembaca Blog TipsHartanah? Nampaknya akhir-akhir ini memang jarang sekali saya membuat update kepada blog saya.. nak buat camana… sememangnya busy..

Pada masa ni saya juga sedang menyiapkan research saya mengenai penilaian dan lelongan hartanah serta kaitannya terhadap NPL recovery. Secara ringkasnya bagaimana kedua-duanya mempengaruhi NPL Recovery di bank-bank di Malaysia. Ini berdasarkan NPL ratio yang semakin meningkat oleh bank-bank tempatan dan akhirnya terpaksa menjualnya kepada investor untuk ‘membersihkan’ balance sheet mereka dan juga untuk rating yang lebih baik.  Beberapa bank juga telah menjual NPL portfolio mereka dengan nilai melebihi RM1.0 Billion kepada investor tersebut dalam 2 tahun kebelakangan ini dan yang menjadi persoalan bagaimana investor tersebut mampu menguruskan NPL tersebut dan membuat keuntungan daripada portfolio yang sama.  Dalam masa yang sama juga saya menguruskan pelelong-pelelong dan penilai dalam mengendalikan asset-asset NPL yang telah dibeli oleh investor ini.. dan pelbagai masalah dan persoalan yang saya lihat dan timbul daripada isu ini.

Cukuplah setakat tu… kalau nak bincang pasal tu memang boleh jadi thesis.. saya sebenarnya hanya nak menjawab satu persoalan yang biasa ditanya mengenai lelongan awam.. dan saya dapati banyak pendapat yang tidak betul dan kurang tepat mengenainnya.. Persoalan tersebut adalah mengapa terdapat 2 Harga Rezab yang berbeza untuk hartanah yang serupa (contohnya unit kondominium sebelah menyebelah) di lelongan yang sama (atau lain).

==================

Saya bagi contoh di bawah:

Hartanah A: Unit 1-1, Tingkat 5, Kondominium TH (saiz 1500kp) – Market Value (RM250,000), Harga Rezab (RM250,000)

Hartanah B: Unit 1-2, Tingkat 5, Kondominium TH (saiz 1500kp) – Market Value (RM250,000), Harga Rezab (RM205,500)

===================

Dalam contoh di atas, unit-unit kondo ini adalah sama saiz, tingkat serta Market Value (MV) tetapi ianya dilelong dengan Harga Rezab berbeza. Mengapa?  Memang mudah bagi yang sudah mengetahuinya.. tetapi agak confuse bagi yang tidak tahu..

Jawapannya…

1) Berdasarkan Seksyen 257(d), Kanun Tanah Negara 1965, Harga Rezab hendaklah ditetapkan pada anggaran Harga Pasaran yang telah disediakan laporannya/dinilai oleh penilai.

2) Penurunan harga rezab pada 10% daripada harga rezab terdahulu bagi setiap lelongan.

Oleh itu, dalam kes di atas kedua-dua MV adalah RM250,000 dan sepatutnya dilelong pada harga rezab yang sama.  Memandangkan Hartanah A adalah dilelong untuk kali pertama maka jawapan 1 ini terpakai untuk harga rezab.  Tetapi untuk hartanah B, ia bukan lagi lelongan kali pertama tetapi sudahpun masuk ke lelongan ketiga.  Ini bermaksud penurunan sebanyak 10% pada setiap lelongan selepas lelongan pertama (ingat.. jika lelongan, ketiga ia bukan bermaksud penurunan 20% tetapi 10% pada lelongan kedua dan 10% lagi dari harga rezab lelongan kedua).. lihat di bawah:-

Lelongan 1: Harga Rezab RM250,000

Lelongan 2: Harga Rezab RM225,000 (90% x 250K)

Lelongan 3: Harga Rezab RM202,500 (90% x RM225K) – bukannya 80% x RM250K

Inilah sebabnya mengapa Hartanah B mempunyai harga rezab RM202,500 dan tidak RM250,000!

Saya harap semoga sedikit penerangan di atas membantu pemahaman anda yang belum mengetahuinya.

Ini juga sebenarnya membangkitkan persoalan bagaimana jika penurunan harga pasaran lebih laju (tinggi) daripada penurunan 10% tersebut? contohnya, apabila masuk lelongan kedua, harga rezab sepatutnya 90% daripada harga rezab terdahulu tetapi harga pasaran sebenar telahpun menjunam melebihi daripada harga tersebut. Jika lelongan diteruskan pada pengurangan 10% ini, pastinya tiada pembeli yang akan membelinya kerana boleh memperolehi pada harga lebih rendah ditempat lain…

Ini juga adalah kes yang sama dengan lelongan hartanah A.  Jika terdapat hartanah serupa lain yang dilelong lebih murah (seperti hartanah B), mengapa pembeli perlu membeli Hartanah A?  Oleh itu, lelongan untuk Hartanah A hanya bersifat akademik (sekadar dilakukan tanpa mencapai objektif) dan akhirnya hanya merugikan bank dari segi kos dan masa..

Inilah antara persoalan-persoalan yang berkaitan dengan pengurusan NPL oleh bank di Malaysia.. banyak perkara perlu diperbaiki…

sehingga posting di lain kali..