PERSEDIAAN SEBELUM MEMBELI RUMAH LELONG
==================
Pada masa kini, peningkatan harga kediaman baru kian melonjak dan terdapat sesetengah kawasan yang mempunyai peningkatan harga rumah yang tidak masuk akal telah menyebabkan ramai yang beralih kepada pasaran rumah lelong sebagai alternatif lain membeli rumah.
Rumah lelong yang biasa diketahui ramai terdiri daripada flat kos rendah, pangsapuri atau teres tetapi sebenarnya banyak juga rumah lelong ini melibatkan banglo, tanah-tanah bersaiz besar dan pelbagai hartanah lain. Hal ini terjadi disebabkan oleh kegagalan pengurusan kewangan atau pemilik mengalami masalah kesulitan kewangan yang menyebabkan hartanah tersebut dilelong akibat kegagalan menjelaskan bayaran pinjaman kepada bank atau pembiaya.
Membeli rumah lelong mempunyai cabaran tersendiri dan tidak semua rumah lelong dapat dibeli dengan harga bawah daripada harga pasaran seperti sangkaan sesetengah orang.
Banyak perkara yang anda perlu betul-betul teliti dan selidik terlebih dahulu mengenai rumah tersebut sebelum mengambil keputusan untuk membelinya. Sekiranya betul dengan cara, anda akan dapat keuntungan dengan membeli rumah lelong. Disenaraikan dibawah perkara yang perlu anda titik beratkan untuk membeli rumah lelong.
1. Buat Kajian Rumah Yang Bakal Dilelong
Dapatkan butiran mengenai rumah atau hartanah yang bakal dilelong sebelum membuat bidaan. Butiran lelongan boleh diperolehi di dalam Pengisytiharan Jualan atau ‘Proclamation of Sale (POS)’ yang boleh anda dapatkan daripada pelelong berkenaan. Ketahui berapa harga pasaran semasa bagi rumah tersebut dan badingkan dengan harga rizab jualan. Semak sekiranya terdapat ‘bebanan’ tertentu seperti kaveat atau rumah adalah bumi lot, rezab melayu dan sebagainya.
2. Lakukan Lawatan Tapak (Site Visit)
Penting untuk anda melakukan lawatan rumah berkenaan terlebih dahulu untuk mengetahui keadaan dan kawasan persekitarannya sebelum membuat keputusan untuk membida kerana rumah lelong dijual dalam keadaan sedia ada.
Bagi rumah lelong, anda tidak dibenarkan untuk masuk ke dalam rumah. Walaupun melihat luaran sahaja, biasanya anda boleh menjangkakan keadaan dalaman rumah. Pastikan rumah tersebut tidak mempunyai kerosakan yang major yang boleh merugikan anda untuk membaik pulihnya dan anggarankan terlebih dahulu kos-kos yang diperlukan. Sekiranya tidak memerlukan jumlah yang besar, anda boleh pertimbangkan.
Antara yang perlu anda perhatikan juga ialah sama ada kawasan perumahan disitu adakah mempunyai sejarah jenayah yang tinggi ataupun kejiranan yang harmoni serta apakah perancangan pembangunan akan datang. Dan antara faktor terpenting yang perlu diperhatikan adalah sama ada rumah tersebut kosong, didiami oleh pemilik atau penyewa. Sekiranya pemilik (peminjam) masih tinggal di rumah tersebut, terdapat kebarangkalian masalah untuk mengeluarkan pemilik dari rumah akan berlaku dan memerlukan kos tambahan.
3. Semakan Geran/Carian Hartanah
Sila lakukan carian hartanah di Pejabat Tanah atau semakan dengan pemaju untuk memastikan beberapa perkara penting iaitu:
- Butiran Geran– Semak nama pemilik berdaftar di geran, nombor hakmilik, nombor lot dan pastikan semua butiran sama seperti di dalam Pengsiytiharan Jualan (POS). Sekiranya terdapat butiran yang tidak sama, sila hubungi pihak pelelong yang berkenaan.
- Sekatan Kepentingan- Semak sekiranya rumah tersebut mempunyai sekatan yang ditetapkan oleh Setiausaha Kerajaan Negeri (SUK) atau mempunyai tempoh sebelum dibenarkan untuk menjual/pajakan dan gadaian. Sesetengah hartanah mempunyai tempoh tertentu yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri seperi rumah PR1MA, Rumah Mampu Milik yang dibangunkan oleh kerajaan.
- Bebanan (Encumbrances)- Sila semak sekiranya rumah tersebut ada diletakkan kaveat atau tidak, dimana ia menghalang proses pindah milik. Sekiranya terdapat kaveat, perlu diketahui siapakah pengkaveat dan perlu mendapat kebenaran untuk proses pindah milik. Sebaiknya elakkan membeli jika terdapat kaveat melainkan anda pasti boleh mengeluarkan kaveat tersebut.
4. Bayaran Tunggakan
Kebiasaannya tunggakan bayaran terhadap rumah lelong adalah dibawah tanggungjawab pembeli. Namun dalam sesetengah lelongan terdapat pihak bank atau pembiaya yang membayar sebahagian atau penuh tunggakan. Dapatkan kepastian ini di dalam Syarat dan Terma Jualan Lelong berkenaan.
Jika pembeli perlu membayar, sila buat semakan tunggakan bayaran bagi bil utiliti, cukai tanah, cukai pintu dan yuran penyelenggaran (sekiranya rumah tersebut adalah bangunan berstrata). Bagi bangunan berstrata, anda boleh membuat semakan di pejabat pengurusan bangunan tersebut. Sekiranya jumlah tunggakan bayaran adalah besar, anda disarankan untuk beralih ke rumah lelong yang lain jika ia tidak menepati bajet anda.
5. Teliti segala terma dan syarat Pengsiytiharan Jualan (POS)
Anda perlu fahami dengan jelas setiap terma dan syarat yang dinyatakan didalam Pengsiytiharan Jualan (POS).
i) Bayaran Deposit
Pembeli perlu memasukkan deposit dalam bentuk bank draf dan membawanya semasa hari lelongan dijalankan. Kebiasaannya deposit 10% daripada harga rizab (rujuk Pengsiytiharan Jualan) dan bayaran boleh dibuat melalui perkhidmatan pos laju atau serah tangan ke pusat operasi lelongan. Sekiranya anda tidak berjaya dalam bidaan tersebut, deposit anda akan dikembalikan.
Selain itu, anda juga perlu menyediakan wang tunai atau kad kredit (bergantung kepada tempat lelongan) semasa hari lelongan dijalankan untuk membayar jumlah tambahan harga belian sekiranya ada. Sebagai contoh harga rizab RM100,000 manakala harga jualan semasa bidaan adalah RM120,000.
Harga Rizab : RM100,000
Deposit 10% : RM10,000
Harga Jualan Bidaan : RM120,000
Deposit 10% : RM12,000
Tambahan deposit yang perlu dibayar : RM12,000 – RM10,000 = RM2,000
Anda telah membayar deposit harga rizab RM10,000 untuk masuk bidaan dan perlu membayar tambahan RM2,000 setelah menandatangan surat jual beli pada hari bidaan.
ii) Tempoh Penyelesaian (Completion Date)
Anda perlu peka dan jelas mengenai tempoh penyelesaian baki harga belian sama ada 90 hari (3 bulan) atau 120 hari (4 bulan). Ini kerana sekiranya anda gagal menjelaskan baki harga belian dalam tempoh yang ditetapkan, jualan tersebut akan terbatal dan deposit anda tidak dipulangkan. Dalam tempoh ini juga, proses pindah milik perlu dibuat. Penting untuk anda pastikan rumah lelongan tersebut tidak mempunyai kaveat atau masalah lain yang melambatkan proses pindah milik.
iii) Bayaran Tunggakan
Sila semak bagi pembayaran tunggak sama ada pembeli bertanggungjawab penuh atas bayaran tersebut atau pihak bank yang membayarnya. Sekiranya segala tunggakan akan dibayar oleh pihak bank, maka anda tidak perlu risau. Jika sebaliknya, pembeli perlu membuat carian terhadap segala bayaran tunggakan yang perlu dijelaskan.
6. Mendapat Kebenaran daripada Pemaju
Bagi rumah yang masih masih tidak mempunyai hakmilik individu atau hakmilik strata, pihak pelelong perlulah mendapatkan kebenaran daripada pemaju terlebih dahulu bagi memudahkan proses pindah pindah milik kepada pembeli baru. Jika tiada kebenaran daripada pemaju, hal ini akan menyulitkan keadaan dan mengambil masa yang lama serta akan melibatkan kos lain.
7. Bawa Dokumen Penting
Anda perlu membawa kad pengenalan (serta salinan) serta deposit bank draf semasa hari lelongan dan membuat pendaftran di kaunter.
Selain itu, antara perkara penting dalam lelongan adalah menetapkan sasaran maksima harga bidaan. Adalah penting untuk mengetahui nilai pasaran hartanah berkenaan sebelum membida supaya anda tidak membida melebihi nilai tersebut atau lebih dari apa yang anda pertimbangkan mengikut bajet anda.
Harus diingatkan bahawa bank hanya meluluskan pinjaman tidak melebihi nilai pasaran. Sekiranya anda membida lebih daripada nilai pasaran, anda perlu menanggung jumlah lebihan tersebut.
Semoga tips dan panduan ini sedikit sebanyak dapat membantu anda dalam penyediaan membeli rumah lelong.
SELAMAT MEMBELI!
